Global Capital Market 101：国内高净值人群最好的投资标的之一BREIT

在前一篇Global Capital Market 101中，笔者收集整理了全球三大类资产的总额，最近看了房地产的相关投资方式，另外最近发现QDLP逐渐在放开，对于国内头部0.1%的高净值人群是重大利好，不过可能需要抢破头。

房地产投资方式

高净值人群投资房地产的方式主要有：

• 自持物业：毕竟像东哥最近买的“地中海皇宫”只有一个，一方面难买到绝对好的位置，另一方面能像达华一样在全球核心城区买房子的毕竟是少数，现在出都出不去，无法做到多地布局，如果大部分的身家都在某国非一线非学区房，估计最近也是睡不着觉，也会想卖了之后钱放在那里去。

  • 最顶级自持物业的耶鲁基金过去20年的年化回报在8.3%，估计有些某国人觉得8.3%还不如自己的房产，往后看，8.3%可能是奢望了。
• 地产公司：从全球来看，最核心的城区的供给总是稀缺的，地产公司的开发估计只能在非核心的地段开发，特别是在某国，地产公司作为高杠杆的典型，买了估计富人睡不着觉。
• 海外上市Reits：海外上市的Reits是挺好的，比如美国铁塔、CCI等Reits年化收益率都在20%+，但是毕竟每日波动，美股交易又在晚上，更睡不着了。
• 黑石、Brookfield、Starwood等房地产基金：在房地产投资界有那么几个传奇，黑石就是最传奇的那一个，彼得森在其《黑石的选择》中写道 从1992年创建直至2007年，黑石房地产合伙人基金实现了39.2%的年回报率，看到这个，估计会觉得能把钱出海然后买入黑石房地产基金估计能睡得着了，不过后文中黑石2007年回报估计会让人失望。
• 非上市Reits：可能在QDLP开放的情况是高净值人群最合适的投资方式，后文再展开。

房地产基金的真实回报

还好黑石、Brookfield是上市公司，财报会公布每一期基金的回报，这里就看看黑石的回报：

• 黑石的机会型房地产基金分为旗舰机会型基金BREP、国际机会型基金BREP Int、欧洲机会型基金BREP Europ、亚洲机会型基金BREP Asia

  • 旗舰机会型基金1999期、2003期、2005期、2007期、2011期的回报分别为**21%、12%、11%、13%、15%**。
• 黑石两款Core+型房地产基金BPP、BREIT，年化收益均为 13%，定期分红，季度赎回。 黑石机会型基金规模在200亿美元以上，占全球4万亿美元房地产基金的0.5%，但回报已经下降到12%~15%，随着机会型基金规模的进一步增大，整体的回报预期并不让人完全睡得着。 反而是Core+型基金，BPP、Breits的总规模在1200亿美元，年化收益在13%，并且定期分红，属于抗通胀必备资产。
• Breits从成立以来最大跌幅仅为2020年3月的-8%，非常稳定的付息

QDLP中的基金业绩一览

上海疫情期间并未停止QDLP的发展，以上海10大案例来看Breits的牛逼：

• 贝莱德：ETF之王，需要买家主动选择ETF，Sp500 ETF是最大的ETF，年化8%
• Canyon价值实现基金：08年至今年化5.3%，来源FLORIDA STATE BOARD
• 华平投资：05、06、09年的基金IRR分别为9.7%、9.5%、13.1%，来源FLORIDA STATE BOARD
• CarVal：07、08、11、13、15、18年的基金IRR分别为6.9%、17.5%、19.4%、8.2%、8.0%、5.2%，来源VENTURA COUNTY EMPLOYEES’ RETIREMENT ASSOCIATION
• 橡树资本：05、07、10年基金IRR分别为9.2%、5.1%、17.9%，来源FLORIDA STATE BOARD
• Neuberger Berman：有一个上市交易的fund十年翻了4倍，值得关注一下
• Value Patner：期间flagship Classic Fund这几年基本跟着恒生跑 如果QDLP开放，和私行构造一个SP500 ETF+Carval或橡树资本的的基金+黑石的Breits估计就能睡着了。